時々、借り換えに伴う、抵当権の設定と抹消の依頼を受けます。
土地や建物に新たに抵当権を設定し、既存の抵当権を抹消してほしいという依頼です。
高い利率の住宅ローンから、低い利率の住宅ローンに借り換えたときなどに行うものです。
不動産登記の依頼が来たときは、例によって、インターネットで登記情報を取得し、登記がどうなっているかを確認します。
現在の権利関係を確かめるためです。
土地の所在・地番などの情報が必要です。
新たに抵当権を設定する金融機関の担当者の方に、債権額、債務者の数・氏名、連帯債務か否か、設定者の氏名・住所に変動はないか、権利証はありそうか、などを聞き取り、抵当権設定登記をするために何が必要かを考えます。見積書も作成します。
通常、必要なものとしては、
①登記原因証明情報としての抵当権設定契約証書など
②土地・建物の登記済証又は登記識別情報
③設定者（土地・建物の所有者）の印鑑証明書（有効期間３か月）
④司法書士に対する委任状
です。
ですが、その他にも必要なものが出てくることがあります。
例えば、土地・建物の所有者の氏名や住所が、結婚や引っ越しなどで変更していた場合、抵当権設定登記の前提として、氏名・住所の変更登記が必要です。
登記の件数が１件増えます。
氏名・住所が変更していることを証する戸籍や住民票の写しが必要です。
また、②土地・建物の登記済証又は登記識別情報を紛失・失念していることがあります。
この場合、登記の依頼を受けた司法書士が、直接、設定者に面談をしたうえで、登記済証又は登記識別情報に代わるものとして、本人確認情報を作成します。
借り換えの場合、土地・建物の所有者が亡くなっていることは少ないと思いますが、もし亡くなっていた場合は、抵当権設定登記をする前に、相続による所有権移転登記が必要になります。
相続による所有権移転登記と抵当権設定登記を連件で申請するのは危険ですので、あらかじめ、相続による所有権移転登記を確実に完了させた後、借り換えの手続きをしたほうがいいです。時間がかかります。
このようにして、必要な書類が整ったら、借り換えの日（実行日）に抵当権設定登記を申請します。
多くの場合、登記申請の直前に登記情報を取得し、登記に変動がないことを確認し、抵当権設定登記申請をし、受付番号を金融機関にＦＡＸ等すると、金融機関が借り換えの処理を行います。実際にお金が動きます。
ここまでが、抵当権設定登記です。
続いて、抵当権抹消登記です。
必要な書類については、２つ前の記事をご覧ください。
借り換えの場合、①抵当権設定→②抵当権抹消の順番になることが多いと思います。
同じ日に、抵当権設定と抵当権抹消をすることもあります。
別の日にすることもあります。
以上です。
